Eigenarbeit in Immobilien: sich selbst Mehrwertsteuer in Rechnung zu stellen, ist nicht mehr in jedem Fall notwendig

Ein Steuerpflichtiger, der selbst Arbeiten an seiner Immobilie durchführt, muss sich selbst dafür im Prinzip keine Mehrwertsteuer mehr berechnen. Die Arbeiten werden nicht mehr automatisch mit der Erbringung einer mehrwertsteuerpflichtigen Dienstleistung gleichgesetzt.

Warum sich selbst Mehrwertsteuer berechnen?

Wenn ein Steuerpflichtiger seinem Unternehmen einen beweglichen Gegenstand für private Zwecke, für private Zwecke eines Mitglieds des Personals oder mehr generell für einen anderen Zweck als seine wirtschaftliche Tätigkeit entnimmt, nimmt er eine Entnahme vor. Eigentlich wird er dadurch selbst zum Endverbraucher. Deshalb wird solch eine Handlung mit einer Lieferung gleichgesetzt. Der Steuerpflichtige muss sich selbst Mehrwertsteuer in Rechnung stellen.

Dieselbe Regel gilt, wenn ein Steuerpflichtiger für seinen privaten Bedarf einen beweglichen Gegenstand seines Unternehmens nutzt.

Was geschieht bei Arbeiten an einer Immobilie?

Unter Arbeiten an einer Immobilie fällt eine ganze Reihe von Tätigkeiten: Bauen, Umbauen, Fertigstellen, Einrichten, Reparieren, Instandhalten, Reinigen und Abreißen von Gebäuden.

Für Arbeiten an einer Immobilie, die ein Mehrwertsteuerpflichtiger für seine eigenen betrieblichen Zwecke ausführt (oder von seinem Personal ausführen lässt), braucht der Steuerpflichtige keine Mehrwertsteuer mehr zu entrichten. Er muss (sich selbst) allerdings Mehrwertsteuer berechnen, wenn er kein vollständiges Recht auf Abzug haben sollte, falls die Arbeiten von einem Dritten ausgeführt werden sollten. Das ist eigentlich logisch. Es ist allerdings ein ziemlicher Aufwand, dass ein Steuerpflichtiger sich selbst Mehrwertsteuer in Rechnung stellen muss, die er trotzdem wieder abziehen könnte.

Das ist neu seit dem 16. Dezember 2017. Früher bestimmte das Mehrwertsteuergesetzbuch, dass ein Steuerpflichtiger, der Arbeiten an einer Immobilie für den Zweck seiner wirtschaftlichen Tätigkeit ausführte, eigentlich eine Dienstleistung für sich selbst erbrachte. Er musste sich selbst Mehrwertsteuer in Rechnung stellen. Das stand jedoch im Widerspruch zu den europäischen Regeln (Mehrwertsteuerrichtlinie). Das Gesetz musste also angepasst werden.

Das Finanzamt akzeptiert sogar, dass die neuen Regeln auch rückwirkend angewandt werden. Das bedeutet konkret, dass die Mehrwertsteuer nicht mehr gefordert wird, wenn es sich bei einer Kontrolle herausstellt, dass ein Steuerpflichtiger vor dem 16. Dezember 2017 Eigenarbeiten an Immobilien ausgeführt hat, aber dafür keine Mehrwertsteuer abgeführt hat. Das bestätigt das Finanzamt in einem Rundschreiben.

Beispiel

Ein Bäcker kauft ein altes Gebäude und erledigt selbst die Umbauarbeiten. Nach den Arbeiten bringt er seine Bäckerei im Gebäude unter. Wenn er die Arbeiten von einem Bauunternehmer durchführen lassen würde, dürfte er die bezahlte Mehrwertsteuer einfach abziehen.  =>Der Bäcker braucht sich selbst keine Mehrwertsteuer für die Arbeiten in Rechnung zu stellen.

Ein Immobilienmakler kauft ein Gebäude, um es danach zu vermieten (befreite Vermietung einer Immobilie). Er führt selbst die Arbeiten aus. Wenn er die Arbeiten von einem Bauunternehmer ausführen lassen würde, könnte er die bezahlte Mehrwertsteuer nicht absetzen, weil das Gebäude für eine befreite Handlung verwendet werden soll.  =>Der Immobilienmakler muss sich selbst Mehrwertsteuer für die Arbeiten in Rechnung stellen.