Wann wird auf die Vermietung von Immobilien Mehrwertsteuer erhoben?

Seit dem 1. Januar 2019 ist bei der Vermietung von Immobilien Mehrwertsteuer fällig ... oder besser gesagt: kann Mehrwertsteuer fällig sein. Die Steuerbehörden haben vor Kurzem verdeutlicht, in welchen Fällen Mehrwertsteuer auf den Mietpreis berechnet werden kann.

Drei Fälle

Es gibt drei Situationen, in denen bei der Vermietung von Immobilien Mehrwertsteuer berechnet werden kann:

wenn der Mieter und der Vermieter sich für eine Vermietung mit Mehrwertsteuer entscheiden (die sogenannte optionale Mehrwertsteuererhebung);

bei der Vermietung von Lagerräumen. Das war früher auch schon möglich, aber künftig wird unterschieden je nachdem, ob der Mieter ein Steuerpflichtiger ist oder nicht; und

bei kurzzeitiger Vermietung von Immobilien (weniger als 6 Monate).

Die optionale Mehrwertsteuererhebung

Bei der optionalen Mehrwertsteuererhebung beschließen Vermieter und Mieter gemeinsam, die Vermietung der Mehrwertsteuer zu unterwerfen. Sie müssen deshalb eine Pro-fisco-Erklärung in den Mietvertrag aufnehmen. Der Vorteil für den Vermieter ist natürlich, dass er die von ihm bezahlte Mehrwertsteuer absetzen kann.

Zusätzlich wird verlangt, dass der Mieter die Immobilie für eine mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeit verwendet. Die Mehrwertsteuer auf den Mietpreis ist somit auch für den Mieter absetzbar. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Immobilie ziemlich neu sein muss, denn der Vermieter darf darauf vor dem 1. Oktober 2018 noch keine Mehrwertsteuer bezahlt haben. Das Finanzamt interpretiert diese Bedingung ziemlich flexibel. Mehrwertsteuer, die anlässlich von Abrissarbeiten oder an den Architekten bezahlt wurde, wird nicht berücksichtigt. Wenn wir also über „das erste Mal Mehrwertsteuer nach dem 1. Oktober 2018“ reden, meinen wir also die Mehrwertsteuer auf Rechnungen des Bauunternehmers an den Bauherrn/Vermieter.

Das System gilt nur für passive Vermietungen (also eine reine Vermietung einer Immobilie, ohne Dienstleistungen). Es gilt nicht für Grundstücke. Vermieten Sie ein Gebäude samt Grundstück, kann der Preis für beides der Mehrwertsteuer unterworfen werden, aber bei der Vermietung eines Grundstücks allein können Sie sich niemals für die Mehrwertsteuer entscheiden. Sie können sich allerdings für die Mehrwertsteuer entscheiden, wenn Sie nur einen Teil eines Gebäudes vermieten. Dieser Teil muss jedoch wirtschaftlich selbstständig funktionieren können. Er wird z. B. einen separaten Zugang haben müssen.

Wenn die Mehrwertsteuer für betriebliche Aktiva abgezogen wurde und hinterher die gewerbliche Nutzung dieser Aktiva unterbrochen wird, ist eine Mehrwertsteuerberichtigung vorzunehmen. Das bedeutet, dass die abgesetzte Mehrwertsteuer für den restlichen Zeitraum zurückerstattet werden muss. Für Gebäude ist die Berichtigung vorzunehmen, wenn die Änderung innerhalb von 15 Jahren stattfindet. Im Prinzip würde das bedeuten, dass für den Zeitraum, in dem das Gebäude leer stand, wenn Ihr Mieter ausgezogen ist, eine Berichtigung vorgenommen werden muss. Aber auch in dieser Hinsicht wird einiges geändert: Unter bestimmten Bedingungen braucht keine Berichtigung vorgenommen zu werden, wenn eine Zeitlang keine Vermietung stattfindet. Die Kehrseite der Medaille ist jedoch, dass die Berichtigungsfrist nicht 15 Jahre dauert, sondern 25 Jahre.

Vermietung von Lagerräumen

Die Bereitstellung von Lagerräumen unterliegt jetzt schon der Mehrwertsteuer, aber es ist dennoch eine wichtige Neuigkeit. Aufgrund einer Vermietung an einen Mehrwertsteuerpflichtigen (eine sogenannte B2B-Vermietung) war der Vermieter verpflichtet, mit Mehrwertsteuer zu vermieten, sobald das betroffene Gebäude zu mehr als 90 % als Lagerraum verwendet wird.

Ab dem 1. Januar 2019 kann Mehrwertsteuer berechnet werden, wenn das Gebäude zu mehr als 50 % als Lagerraum verwendet wird. Gibt es einen kommerziellen Teil in diesem Gebäude (z. B. einen Verkaufsraum), darf dieser nicht größer als 10 % des Gebäudes sein. Werden die 50 % nicht erreicht oder werden die 10 % überschritten, ist gesetzlich gesehen von einem Lagerraum keine Rede und er kann also nicht mit Mehrwertsteuer vermietet werden, es sei denn, Sie entscheiden sich für die optionale Vermietung mit Mehrwertsteuer, die oben beschrieben wird.

Eine B2C-Vermietung von Lagerräumen unterliegt auf jeden Fall weiterhin der Mehrwertsteuer.

Kurzzeitige Vermietung

Wenn Sie Gebäude für höchstens 6 Monate an Mehrwertsteuerpflichtige vermieten, konnten Sie früher entscheiden, keine Mehrwertsteuer zu erheben. Das geht jetzt nicht mehr: kurzzeitige Vermietungen an Mehrwertsteuerpflichtige unterliegen von nun an immer der Mehrwertsteuer. Vermieten Sie nur an Privatleute oder an Vereine, die nicht mehrwertsteuerpflichtig sind, ändert sich nichts und es ist auch nach dem 1. Januar 2019 keine Mehrwertsteuer fällig.