Miete einer Immobilie zur gewerblichen Nutzung: sechs steuerliche Aspekte

Wenn Sie eine Immobilie mieten, um dort Ihre Berufstätigkeit auszuüben, können Sie diese Ausgaben absetzen. Es handelt sich dabei sowohl um den Mietpreis als auch um eventuelle andere Mietlasten, die Sie tragen müssen. Wir möchten Sie auf ein paar steuerliche Aspekte hinweisen, die Sie nicht aus dem Auge verlieren dürfen.

Regel: Mietpreis und Mietlasten sind absetzbar

Die Beträge, die Sie für die Miete einer Immobilie ausgeben, die Sie (teilweise) für Ihre Berufstätigkeit verwenden, sind als Werbungskosten absetzbar. Diese Ausgaben enthalten sowohl den Mietpreis als auch die Mietlasten.

Der Miet(preis) ist der Betrag, der im Rahmen des Mietvertrags effektiv an den Vermieter gezahlt wird. Es spielt keine Rolle, ob der Vertrag schriftlich oder mündlich vereinbart worden ist. Die Mietlasten enthalten alle anderen festen oder veränderlichen Kosten, die eigentlich vom Vermieter zu tragen sind, die er aber auf seinen Mieter abwälzt, z. B. die Immobiliensteuer oder Instandhaltungskosten.

Zu beachten ist, dass auch die anderen Kosten im Zusammenhang mit den Geschäftsräumen, wie Heizung, Beleuchtung, Wartung, Reparaturen absetzbar sind.

Punkt 1: nur ein Teil der Immobilie wird für die Berufstätigkeit verwendet, die Kosten sind nur teilweise absetzbar

Es kann natürlich sein, dass Sie ein großes Gebäude mieten, das Sie teilweise gewerblich und teilweise privat nutzen. Es versteht sich von selbst, dass die Mietkosten für den privaten Teil nicht absetzbar sind. Das sind lediglich private Kosten, die keinen beruflichen Charakter haben.

Um zu wissen, welche Kosten absetzbar sind, muss also zuerst festgelegt werden, welcher Teil beruflich genutzt wird. Die Aufteilung zwischen privat und beruflich im Mietvertrag ist an sich kein ausreichender Beweis. Die Verwaltung muss die Gesamtheit der tatsächlichen Umstände berücksichtigen. Der beruflich genutzte Teil enthält z. B. nicht nur das Büro und das Wartezimmer, sondern auch das Treppenhaus oder die Diele, durch welche die Kunden gehen müssen, wenn sie Zutritt zu den gewerblich genutzten Räumen erhalten wollen.

Punkt 2: Formalitäten

Wenn Sie die Mietkosten absetzen wollen, müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung eine Beilage hinzufügen. Die folgenden Angaben sind dem Finanzamt mitzuteilen:

die Lage der Immobilie;

die Art (Werkstatt, Büro);

der Name und die vollständige Anschrift des Eigentümers;

der Gesamtbetrag der Miete und der Mietlasten, die während des Veranlagungsjahres bezahlt wurden;

bei gemischter Nutzung (privat/gewerblich): die Aufteilung der Kosten in einen privaten und einen gewerblich genutzten Teil.

Punkt 3: Vermietung des Gebäudes des Betriebsleiters oder Geschäftsführers

Wenn Sie eine Gesellschaft haben, können Sie als Geschäftsführer ein Gebäude, dessen Eigentümer Sie sind, Ihrer Gesellschaft vermieten. Das ist ohne weiteres möglich. Sie dürfen dann allerdings keinen überhöhten Mietpreis verlangen. Wenn Sie den Schwellenbetrag der normalen Miete überschreiten, wird ein Teil der Miete neu eingestuft und beim Vermieter als Betriebsleitereinkommen besteuert.

Der Steuergesetzgeber hat eine Formel ausgearbeitet, um zu berechnen, ob der Mietpreis noch akzeptabel ist: 5/3 × revalorisiertes Katastereinkommen. Der Teil des Mietpreises, der diesen Schwellenbetrag überschreitet, gilt dann als Lohn.

Punkt 4: an den Ehepartner gezahlte Miete

Sie können auch eine Immobilie Ihres Ehepartners mieten. Auch dann dürfen Sie den Mietpreis und die Mietlasten als Kosten absetzen. Die Verwaltung verlangt dann allerdings, dass die folgenden Bedingungen eingehalten werden:

die Bezahlung einer Miete muss gerechtfertigt sein;

die Miete muss tatsächlich bezahlt werden;

der vermietende Ehepartner darf kein Mitbetreiber der gewerblichen Tätigkeit sein;

der vermietende Ehepartner muss Eigentümer des vermietenden Gebäudes sein.

Punkt 5: Miete oder Erwerb der Immobilie

Sie können natürlich auch entscheiden, eine Immobilie zu kaufen statt sie zu mieten. Auch dann können Sie Kosten absetzen. Das ist natürlich nicht auf einmal möglich und Sie können auch nicht das Katastereinkommen oder den Mietwert absetzen. Allerdings dürfen Sie das Gebäude während der normalen Nutzungsdauer abschreiben (und also jedes Jahr einen Teilbetrag absetzen): die Abschreibungsfrist einer Immobilie dauert im Prinzip 33 Jahre (3 %), aber gewerbliche Gebäude können über 20 Jahre abgeschrieben werden (5 %). Der Preis des Grundstücks ist nicht abschreibungsfähig.

Punkt 6: höhere Steuern für den Vermieter

Achten Sie allerdings darauf, dass Ihr Mietvertrag eine gewerbliche Nutzung der gemieteten Immobilie gestattet. Der Vermieter wird schließlich bei einem Mieter, der die Immobilie beruflich nutzt, höher besteuert als bei einem privaten Mieter, der die Immobilie privat nutzt.

Für die Vermietung an eine Privatperson entspricht das steuerpflichtige Einkommen dem Katastereinkommen erhöht um 40 %. Wenn das Gebäude beruflich genutzt wird, entspricht das steuerliche Einkommen dem Gesamtbetrag des Mietpreises und der Mietvorteile, vermindert um den Pauschalabzug von 40 %.