Arbeiten durch den Nießbraucher: was geschieht danach?

Was ist, wenn Sie als Nießbraucher Verbesserungen an einer Immobilie anbringen, an der Sie den Nießbrauch haben? Was geschieht dann am Ende der Nießbrauchfrist? Können Sie dafür vom bloßen Eigentümer eine Vergütung verlangen? Und was hält das Finanzamt davon? Die Antworten auf diese Fragen unterscheiden sich, je nachdem, ob es sich um Reparaturarbeiten oder um Verbesserungsarbeiten handelt. Wir gehen auf die Fragen und Antworten näher ein.

Verbesserung oder Reparatur?

Bei einer Reparatur wird repariert, was kaputt ist. Bei einer Verbesserung passiert etwas anderes: Die Immobile wird 'verbessert', d. h. erweitert, ergänzt, angepasst ... Solch eine Verbesserung wird steuerlich und buchhalterisch als eine Investition betrachtet und muss abgeschrieben werden.

Darf der Nießbraucher selbst Verbesserungen anbringen?

Ja, das ist erlaubt. Der Nießbrauch ist ein sachliches Recht, das ziemlich umfangreich ist. Der Nießbraucher darf also Verbesserungsarbeiten an der Immobilie ausführen. Er benötigt dazu nicht die Zustimmung des bloßen Eigentümers. Er muss allerdings den ursprünglichen Zweck der Immobilie respektieren.

Wem gehören die Verbesserungsarbeiten?

Solange der Nießbraucher den Nießbrauch an der Immobilie hat, ist er Eigentümer der Verbesserungen, die er selbst angebracht hat/hat anbringen lassen.

Beim Ablauf des Nießbrauchs wird der bloße Eigentümer automatisch wieder der alleinige Eigentümer, d. h. sowohl der Immobilie als auch der daran angebrachten Verbesserungen.

Hat der Nießbraucher Anspruch auf eine Vergütung?

Zur Durchführung der Verbesserungen muss der Nießbraucher Investitionen tätigen. Können ihm diese Investitionen erstattet werden? M. a. W., darf er vom bloßen Eigentümer eine Vergütung verlangen? Das hängt davon ab, ob es sich um 'normale' oder aber um 'teure' Arbeiten handelt:

bei normalen Arbeiten hat er nach dem bürgerlichen Recht keinen Anspruch auf eine Vergütung. D. h., dass er keine Vergütung verlangen darf, was nicht ausschließt, dass er mit dem bloßen Eigentümer vertraglich vereinbaren kann, dass eine Vergütung gezahlt werden soll;

bei teuren Arbeiten gelten andere Regeln: (I) wenn die Arbeiten von der Immobilie getrennt werden können, hat der bloße Eigentümer die Wahl, das Zuwachsrecht in Anspruch zu nehmen (wodurch die Verbesserungsarbeiten ohne Vergütung automatisch sein Eigentum werden) oder die Verbesserungsarbeiten auf Kosten des Nießbrauchers entfernen zu lassen; (II) wenn die Arbeiten nicht von der Immobilie getrennt werden können, muss der bloße Eigentümer den Nießbraucher vergüten.

Wie sieht das jetzt steuerlich aus?

Vor allem, wenn die beiden betroffenen Parteien (der Nießbraucher und der bloße Eigentümer) miteinander verbunden sind, z. B. Betriebsleiter (bloßer Eigentümer) und Unternehmen (Nießbraucher) oder Muttergesellschaft (bloßer Eigentümer) und Tochtergesellschaft (Nießbraucher), ist diese Frage von Bedeutung.

Auch die steuerliche Einstufung der Arbeiten zum Ende des Nießbrauchs hängt von der Art der Verbesserungsarbeiten ab. Die normalen Arbeiten gehen im Prinzip ohne Vergütung auf den bloßen Eigentümer über, das ist steuerlich kein Problem.

Bei den teureren Arbeiten darf der Nießbraucher eine Vergütung verlangen. Wenn er das nicht tut, gewährt er der bloße Eigentümer praktisch einen abnormalen oder wohlwollenden Vorteil. Er gewährt nämlich einen Vorteil (kostenlose Verbesserungsarbeiten), der normalerweise zwischen unabhängigen Parteien nicht gewährt wird (zwischen normalen Unternehmern auf dem Markt wäre eine Vergütung berechnet worden). Dieser gewährte abnormale oder wohlwollende Vorteil muss im Prinzip zum steuerpflichtigen Gewinn des Vorteilsgewährenden (= hier der Nießbraucher) gezählt werden.