Vermietung von Lagerräumen und Mehrwertsteuer
Die Vermietung von Immobilien ist in Belgien im Prinzip von der Mehrwertsteuer befreit. Das heißt, dass der Vermieter von Immobilien für diese Dienstleistung keine Mehrwertsteuer berechnen muss. Das hat allerdings den Nachteil, dass der Vermieter die Mehrwertsteuer, die er z. B. beim Erwerb oder bei der Reparatur/Instandhaltung des Gebäudes bezahlt hat, nicht absetzen kann. Eine wichtige Ausnahme ist die Vermietung von Abstellraum für die Lagerung von Gütern. Diese Vermietung unterliegt allerdings der Mehrwertsteuer.
Regel: Vermietung von Immobilien von der Mehrwertsteuer befreit
Wer Immobilien vermietet, muss dafür keine Mehrwertsteuer berechnen = Befreiung. Das hat Vor- und Nachteile. Der Vorteil ist, dass die Vermietung billiger ist. Der Preis wird für den Mieter nicht um die Mehrwertsteuer erhöht. Wenn allerdings Mehrwertsteuer berechnet werden muss, erhöhen sich die Kosten vor allem für Privatleute, welche die Immobilie rein privat verwenden. Für den Vermieter gibt es allerdings auch einen Nachteil: Er hat selbst kein Recht auf den Abzug der Vorsteuer. Er kann also die Mehrwertsteuer, die er selbst z. B. beim Erwerb oder Umbau der Immobilie bezahlt hat, nicht zurückverlangen. Deshalb ist es für Steuerpflichtige eigentlich günstiger, trotzdem Mehrwertsteuer zu berechnen. Wenn der Mieter selbst ebenfalls steuerpflichtig ist, ergibt sich dadurch kein Unterschied: Er könnte die Mehrwertsteuer auf die Miete/Vermietung schließlich trotzdem absetzen.
Beispiel
Die AG A vermietet eine Immobilie der pGmbH B für 5.000 Euro pro Monat. Es wird keine Mehrwertsteuer berechnet. Direkt vor dem Beginn der Vermietung musste A allerdings Arbeiten ausführen lassen, um das Gebäude gebrauchsfertig zu machen: Diese Arbeiten kosten 10.000 Euro + 2.100 Euro Mehrwertsteuer. Diese bezahlte Mehrwertsteuer (2.100 Euro) darf A nicht absetzen.
Ausnahme: die Bereitstellung von Abstellraum für die Lagerung von Gütern unterliegt der Mehrwertsteuer
Jede Regel hat ihre Ausnahmen. Das gilt auch bei der Befreiung in Bezug auf die Immobilienvermietung. Eine der wichtigsten ist die Bereitstellung von Abstellraum für die Lagerung von Gütern. Diese Dienstleistung ist allerdings der Mehrwertsteuer unterworfen.
Ausnahme: strikt anwenden
Da die nicht befreite Vermietung eine Ausnahme ist, muss diese strikt angewendet werden. Das hat die Verwaltung auch immer getan. Nur die Vermietung von Gebäuden, die ausschließlich als Lager verwendet werden, kann der Mehrwertsteuer unterworfen werden.
Das bedeutet, dass diese Ausnahme nicht gilt, wenn das Gebäude außer als Lager auch noch für andere Zwecke verwendet wird. In diesem Fall gilt die Befreiung für das komplette Gebäude und der Abzug von Mehrwertsteuer wird für das gesamte Gebäude ausgeschlossen.
Beispiel
A vermietet ein Lager mit einem Laden. Das Gebäude wird nicht nur für die Lagerung von Gütern verwendet. Die Vermietung des gesamten Gebäudes (Lager + Laden) fällt unter die Befreiung für Immobilienvermietung.
Aber doch mit etwas Flexibilität: die 10-%-Schwelle
Dennoch zwang die Praxis das Finanzamt zu etwas Pragmatismus. In den meisten Gebäuden, die als Lager verwendet werden, ist schließlich ein (kleiner) Raum notwendig, in denen keine Güter gelagert werden, nämlich ein Büroraum, von dem aus die Vorratsverwaltung geführt wird.
Die Anwesenheit eines kleinen Büros schließt die Anwendung der Ausnahme (Berechnung und Abzug von Mehrwertsteuer) nach Ansicht des Finanzamts nicht aus. Die Verwaltung verknüpft damit allerdings zwei Bedingungen:
das Büro ist für Personen bestimmt, die mit der Verwaltung der gelagerten Güter beauftragt sind;
die Fläche des Büros beträgt nicht mehr als 10 % der Fläche des ganzen Gebäudes.
Bei der Kontrolle dieser administrativen Flexibilität ist das Finanzamt wiederum sehr strikt. Ein Büro, das 11 % der Fläche einnimmt, kann diese Lockerung nicht in Anspruch nehmen = fällt also nicht unter die Ausnahme der Vermietung von Lagerräumen, sondern unter die allgemeine Regel für die immobile Vermietung (= Befreiung und somit kein Abzug).
Neue Auslegung der 10-%-Schwelle: Fläche versus Volumen?
Die Rulingkommission hat in einem neueren Ruling die 10-%-Schwelle jedoch anders angewandt.
Ein Steuerpflichtiger wollte ein Gebäude errichten und als Lager vermieten. Die Fläche der Büros (von denen aus die Vorräte verwaltet werden) überschritt jedoch die 10-%-Grenze. Andererseits war der Lagerraum sehr hoch, viel höher als die Büros. Dadurch wäre das Volumen der Geschäftsräume geringer als 10 % des gesamten Volumens der Räumlichkeiten.
Die Rulingkommission folgte dieser Begründung und gestattete, dass die Ausnahme (Mehrwertsteuer auf die Vermietung der Lagerräume) trotzdem angewandt werden konnte. Es ist in der Tat nicht unlogisch, bei Lagern und Lagerkapazität eher das Volumen als die Fläche zu berücksichtigen.
Was bedeutet dieses Ruling für Sie? Zunächst gelten 'Rulings' in erster Linie nur für den Antragsteller. Andererseits kann ein Standpunkt der Rulingkommission schon als überzeugendes Argument in anderen Fällen verwendet werden. Es besteht also die Möglichkeit, dass das Finanzamt und die Rulingkommission das Volumenkriterium in der Zukunft öfter akzeptieren werden.
