Immobilienvermietung und zusätzliche Leistungen: Wie ist das mit der Mehrwertsteuer?

Die Immobilienvermietung ist von der Mehrwertsteuer befreit. Aber nicht jede Bereitstellung einer Immobilie kann ohne weiteres als eine Immobilienvermietung betrachtet werden. Was geschieht z. B., wenn die Vermietung um weitere Dienstleistungen ergänzt wird, z. B. eine Bereitstellung eines Büroraums, die mit der Instandhaltung, Hausmeisterdienstleistungen, Lieferung von Elektrizität und Gas einhergeht. Dann ändert sich die Situation. Wir sehen uns an, wie es in solchen Fällen mit der Mehrwertsteuer bestellt ist.

Prinzip: Befreiung für Immobilienvermietung

Im Prinzip ist die Immobilienvermietung von der Mehrwertsteuer befreit. Daraus ergibt sich ein erheblicher Nachteil für den Vermieter, da er die Mehrwertsteuer, die er beim Bau der Immobilie bezahlt hat, nicht zurückerhalten kann.

Beispiel
Immobilienfirma Y lässt für 1 Million EUR ein Gebäude errichten und bezahlt darauf 21 % Mehrwertsteuer = 210.000 EUR. Die Firma teilt das Gebäude in Läden ein und vermietet diese. Diese Immobilienvermietung ist ein mehrwertsteuerbefreite Dienstleistung ohne Abzugsrecht: Y darf also keine Mehrwertsteuer in Rechnung stellen und kann die 210.000 EUR Mehrwertsteuer, die sie selbst bezahlt hat, nicht absetzen. Das sind verloren gegangene Aufwendungen.

Sonderfall: die Vermietung geht mit zusätzlichen Dienstleistungen einher, die ebenfalls die Befreiung genießen

Die Vermietung von gewerblichen Immobilien (z. B. ein Laden in einem Einkaufszentrum, ein Büroraum in einem großen Bürogebäude), geht jedoch häufig mit verschiedenen anderen Dienstleistungen einher. Der Vermieter bietet dann z. B. die folgenden Dienstleistungen an (für alle Benutzer gemeinsam oder für spezielle Mieter): Sicherheit, Instandhaltung des Gebäudes, Reinigung, Postverteilung, Empfang von Gästen, Energie und Heizung ...

Im Prinzip sind diese zusätzlichen Dienstleistungen, die vom Vermieter erbracht werden, ebenfalls von der Mehrwertsteuer befreit, während diese Dienstleistungen, wenn sie für sich allein erbracht werden, dagegen der Mehrwertsteuer unterliegen würden. Hier richten sich die zusätzlichen Dienstleistungen jedoch nach der hauptsächlichen Dienstleistung (der Vermietung) und unterliegen deshalb auf dieselbe Weise der Mehrwertsteuer.

Der Vermieter darf allerdings entscheiden, seine Rechnung in Dienstleistungen, die der Mehrwertsteuer unterliegen (die zusätzlichen Dienstleistungen), und Dienstleistungen, die von der Mehrwertsteuer befreit sind (die Vermietung selbst), aufzuteilen. Auf die zusätzlichen Dienstleistungen darf der Vermieter dann Mehrwertsteuer berechnen. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter die Mehrwertsteuer, die er auf den Kauf/Bau der Infrastruktur bezahlt hat, zurückerhalten kann.

Was geschieht, wenn die zusätzlichen Dienstleistungen so umfangreich werden, dass die Vermietung nicht mehr die hauptsächliche Dienstleistung ist

Es kann jedoch auch vorkommen, dass die zusätzlichen Leistungen so umfangreich werden, dass die Vermietung an sich nicht mehr die Hauptsache ist. Der Gegenstand des Vertrags zwischen dem Vermieter und dem Mieter ist dann nicht mehr eine Immobilienvermietung, sondern eine komplexe Einheit von Dienstleistungen (von denen die Bereitstellung des Raums nur ein Bestandteil ist).
Um dies zu verdeutlichen, wird bei der Mehrwertsteuer zwischen passiver Vermietung, wobei die Vermietung selbst die Hauptdienstleistung ist, und aktiver Vermietung, wobei es um die Gesamtheit der Dienstleistungen geht, unterschieden.

Von einer aktiven Vermietung ist z. B. die Rede bei Betriebs- oder Dienstleistungszentren, die eine komplette Infrastruktur mit verschiedenen Dienstleistungen für die Nutzer anbieten, z. B. ein Bürogebäude inklusive Sitzungssäle, Toiletten, Telefonnetz, Kopiermaschinen usw. Die aktive Vermietung unterliegt der Mehrwertsteuer.

Beispiel
Greifen wir auf unser Beispiel zurück. Wenn die Firma Y den Mietern der Läden auch Sicherung, Wartung des Shoppingkomplexes, Telefondienstleistungen, Toiletten für die Gäste usw. anbietet, können wir argumentieren, dass sie eine komplexe Dienstleistung anbietet. Y darf in diesem Fall Mehrwertsteuer berechnen und kann die 210.000 EUR, die sie selbst bezahlt hat, nunmehr absetzen.

Es ist natürlich nicht immer einfach, zu bestimmen, wann von einer befreiten Immobilienvermietung mit zusätzlichen Dienstleistungen die Rede ist und wann von einer besteuerten aktiven Vermietung gesprochen wird. Das Finanzamt hat allerdings einige Mindestkriterien vorgegeben:

1. Alle Dienstleistungen müssen zu einem Pauschalpreis geliefert werden.
2. Der Mieter darf nicht die Möglichkeit haben, eine oder mehrere Dienstleistungen nicht abzunehmen, um dadurch einen geringeren Preis erhalten zu können.
3. Die Nutzvorrichtungen (Wasser, Heizung, Elektrizität) müssen ebenfalls im Dienstleistungspaket einbegriffen sein.