Katastereinkommen: Erläuterung eines steuerlichen Kernbegriffs

Wer die Besteuerung von Immobilien verstehen möchte, muss sich zunächst darüber klar werden, was das Katastereinkommen (K. E.) ist. Das K. E. spielt nämlich nicht nur eine Rolle bei der Bestimmung der Immobilieneinkünfte und der Immobilienvorsteuer, sondern z. B. auch bei der Anwendung der gesenkten Verkaufsgebühr beim Verkauf einer Immobilie. Ein paar Worte zur Erläuterung dieses Begriffs.

Das Katastereinkommen: der durchschnittliche fiktive Mietwert

Das Katastereinkommen (K. E.) entspricht dem durchschnittlichen (fiktiven) Mietwert einer Immobilie. Es handelt sich dabei um den erwarteten Mietpreis, den der Steuerpflichtige erzielen könnte, wenn er die Immobilie vermieten würde. Eine Immobilie muss also nicht wirklich vermietet sein, um ein K. E. zu haben. Nicht nur Gebäude haben ein K. E., sondern auch Grundstücke und Material und Ausstattung.

Wer bestimmt das K. E.?

Das K. E. wird pauschal und einseitig vom Kataster bestimmt. Danach wird es schriftlich dem Steuerpflichtigen bekannt gegeben. Wenn der Steuerpflichtige mit dem K. E., das seiner Immobilie zugeteilt wurde, nicht einverstanden ist, muss er innerhalb von zwei Monaten dagegen Einspruch einlegen.

Gebäude anpassen, K. E. anpassen

Wenn ein Gebäude umgebaut, renoviert und erweitert wird, ändert sich der (fiktive) Mietwert. Das ist logisch. Ein Wohngebäude, an das eine Veranda angebaut wird, hat einen höheren Mietwert als dasselbe Gebäude ohne Veranda. Arbeiten, die den (Miet)wert des Wohngebäudes erhöhen, müssen deshalb dem Finanzamt gemeldet werden. Das K. E. muss schließlich abgeändert werden.

Problem: aktuelles K. E. entspricht nicht mehr der Realität

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren gestiegen. Das bedeutet, dass auch der fiktive Mietwert von Immobilien gestiegen ist. Eigentlich hätte das K. E. ebenfalls ständig erhöht werden müssen. Um diese Zunahme auszugleichen, war ursprünglich beabsichtigt, dass das K. E. aller Gebäude alle zehn Jahre überprüft und angepasst werden sollte. Dieser allgemeine Finanzausgleich ist noch immer nicht erfolgt.

Um zu vermeiden, dass das K. E. zu weit vom Mietwert abweichen würde, wird es seit dem Veranlagungsjahr 1992 allerdings jährlich mit dem Index der Verbraucherpreise verknüpft.

Anwendung 1: das K. E. und das Immobilieneinkommen

Das Immobilieneinkommen eines Gebäudes, das an eine Privatperson vermietet, die es als Wohnung nutzt, entspricht dem mit dem Index verknüpften K. E. zuzüglich 40 %.

Anwendung 2: das K. E. und die Immobilienvorsteuer

Daneben ist das K. E. ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Immobilienvorsteuer. In Flandern entspricht die Immobilienvorsteuer 2,5 % des K. E., in der Wallonischen Region und der Brüsseler Hauptstadtregion beträgt die Immobilienvorsteuer 1,25 % des K. E. Um den Gesamtbetrag der fälligen Immobilienvorsteuer zu ermitteln, müssen zu der regionalen Immobilienvorsteuer noch die Aufschläge der Provinz und der Kommune addiert werden. Diese beiden Aufschläge machen den Löwenanteil der Immobilienvorsteuer aus.

Anwendung 3: das K. E. und das Berufseinkommen von Betriebsleitern

Weniger bekannt ist, dass das K. E. indirekt auch einen Einfluss auf das Berufseinkommen von Betriebsleitern haben kann. Wenn ein Geschäftsführer oder ein Vorstandsmitglied ein Gebäude an sein eigenes Unternehmen vermietet, wird ein Teil dieser Miete nicht als Mieteinnahmen (= Immobilieneinkommen), sondern als eine Gehaltszahlung (= Berufseinkommen) betrachtet. Es handelt sich dabei um den Teil der Miete, der als 'übertrieben' betrachtet wird. Übertrieben ist die Miete, die 5/3 des revalorisierten K. E. überschreitet.
Diese Regel wurde eingeführt, um zu vermeiden, dass Unternehmen ihren Geschäftsführer/Vorstand auf künstliche Weise mit Mieteinnahmen statt mit sozialrechtlich und steuerlich weniger interessanten Bezügen entlohnen würden.

Anwendung 4: das K. E. und das Verkaufsrecht

Abschließend spielt das K. E. auch bei den Registergebühren eine wichtige Rolle. Die Gebühr, die beim Verkauf einer Immobilie anfällt, beträgt normalerweise 10 % (in Flandern) bzw. 12,50 % (in Wallonien und Brüssel). Für Immobilien mit einem niedrigen K. E. (= weniger als 745 EUR) gilt jedoch ein geringerer Tarif in Höhe von 5 % (Flandern) bzw. 6 % (Wallonien, Brüssel).